随着调控逐步升级，房企拿地更加小心了，竞拍门槛、周边配套、风险...房企拿地需要考虑更多因素。

  而就在前日，位于南宁高新区相思湖的15亩旧改地，被南宁金恒房地产开发有限公司以1.23亿元总价拿下了。

  区位上看，该地块位于大学东路板块，东面一线瞰江，周边高校云集，以中小型商业为主，生活配套相对完善。

  既有临江优势，又有高校资源，占地面积还小，如果作为新地块，还是很受开发商欢迎的。而难度就在于其属于旧改地块，民房较多，拆除改造力度其实不小。

  从早前公布的竞买人范围要求中，可以找到这样一条信息：竞得人需为2017年10月16日南宁市公开征集旧城区改建项目土地熟化人之一。

  ▲崇左市留邕国有土地原南宁水电技工学校片区旧城改造项目土地熟化人中标公示 图源时空网

  经过查证后发现，拿地的南宁金恒房地产开发有限公司正是该旧改地的土地熟化人，而该公司正是由广西云星集团有限公司控股的房地产开发公司。

  不止本次出让地块，许多出让的旧改地块中，都有这样一个条件：竞得人需为X年X月X日南宁市公开征集旧城区改建项目土地熟化人之一。

  就是社会投资人通过提供融资的方式，帮助地方政府更快地推进土地一级开发。该模式能有效地缓解政府征拆迁资金难题，提高了拆迁安置补偿的效率，加快城市更新工作的推进。

  2012年，南宁正式启动，但在2018年被叫停。2019年，调整后的土地熟化人模式重出江湖。

  广西壮族自治区房地产业协会常年法律顾问王俊珑认为，该模式的重新出台，是对2017年以来自治区推进旧改的相关规定在南宁范围内的落实和延续，也是南宁向深圳、广州、佛山、东莞等发达地区关于“城市更新”经验的学习借鉴和再创造。

  同时，也说明南宁城市建设及土地开发，正在从原有的增量开发为主的阶段，加速转型至增量开发与存量更新并举的新阶段。

  一方面，对房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地。

  以深圳为例，进入房地产市场存量时代的深圳，重要区域与城市的核心土地资源日渐稀缺。城市更新则成为整合土地资源，释放城市核心地段的重要手段，同时也是房企在房地产市场“下半场”竞争中的主战场。

  相对于投入大量人力物力发展新区，老城区的配套、人气显然更胜一筹，其核心价值几乎是新区无法复制的。

  在原有基础上更新老城区，不仅将为房企打造的项目本身带来核心区域的价值，更能为老城注入新活力，换新老城面貌。

  以上海的大华集团为例，2019年成功拿下增城朱村街山田村旧改项目，完成首进增城目标。

  同年11月，朱村村村民以100%的同意率，同意引进大华（集团）有限公司成为该村城市更新项目的合作企业。

  经此两役，大华集团获得近120万方土储，还另外拍得一块朱村站地铁上盖宅地，彻底在朱村板块站稳脚跟。

  截至今年7月，南宁共批准旧改项目139个，预计总投资1202亿元，已完成改造和出让共计48个项目，正在推进的有57个项目。

  要知道，旧改是包括征地、规划、动拆迁等一系列工作，其中往往伴随着项目拓展难度增加、转化周期较长、不确定因素增加等多种风险。

  即使获得了合适的项目，在城市更新的实际推进过程中，也面临着诸多不可控因素。

  其中的两个环节难度最大：一个是实施方案（含控调方案）获批，另一个是私人物业拆补合同签约、集体物业清租合同签约以及房屋拆除。

  部分村民、租户的利益诉求远超过拆赔条件标准，容易造成签约户数和比例不足，或钉子户直接影响项目总平设计和规划报建，从而影响旧改项目的改造实施。

  目前来看，旧改不再是只“盖房子”这么简单，更是对房企资本与运营等综合实力的考量。

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