近两年来，伴跟着房地产职业的深度调整及暴雷企业的渐渐的变多，大牌民营房企逐步退出土地商场，各当地渠道公司、布景实力充足雄厚的央企以及当地民营房企构成了各城市土地商场攻城略地的首要阵型。

  其间，又以当地城司为托底拿地主力，在一些城市的部分批次会集供地中拿地占比乃至到达5成以上。

  在济南一级土地商场，比较活泼的市级渠道公司为济南城投、济南城建以及济南轨道交通集团。 下面咱们先来看看三家市级渠道公司。

  无论是在土地商场，仍是在产品房商场，咱们关于济南城投都不生疏。因为它不只常常出手在济南拿地，还开发了多个产品房项目。

  首要看下济南城投在全国的负债率排名，依据我国某城投研究会计算的2021全国城司负债率状况，济南城投负债率75.1%，在全国排名第5。

  依据济南城投2022年评级陈述，到2022 年3月末，济南城投集团总债款为797.71亿元，其间短期债款为233.92亿元。

  济南城投集团首要担任雪山片区、济钢片区、国际医学科学中心片区和马山片区等片区的土地开发收拾及棚改旧改安顿房建造等项目。

  济南城投集团首要在建土地开发收拾项目算计87739.72亩，首要土地开发收拾片区为雪山片区、济钢片区、国际医学科学中心片区和马山片区，估计总出资409.11亿元，已出资129.81亿元。

  济南城投集团在济南最近一次拿地，是2019年的雪山片区土地交易中。这些土地现已经过与万科、绿城协作或许自主开发的方法，进入到了产品房出售阶段。

  2022年的济钢片区所出让土地，正是济南城投所熟化土地。不过惋惜的是，因为商场局势不达观，济钢片区所推出土地悉数流拍。

  从开发区域来看，济南城投所收拾的土地方位较偏，但开展空间很大，可以说，这些片区都是济南未来开展的要点片区。

  而依据济南城建2022年的信誉评级陈述中材料，到2022年3月末，公司总债款别离为1811.26亿元，其间短期债款为448.13亿元，公司存货和应收账款规划别离为1054.20亿元和181.36亿元，流动性偏弱。

  土地熟化事务是济南城投的中心事务之一，收入首要系土地出让金返还。在分工上，西城集团首要担任济南西部新城范围内的西客站和大学科技园两大片区的土地开发收拾；滨河集团首要担任滨河新区和小清河区域土地熟化，包含华山片区和北湖片区；小清河公司首要担任东沙片区地块。

  到2022年3月末，济南城建首要在建土地开发收拾总面积算计为9.95万亩，已成交面积达2.05万亩，剩下估计可构成经营性用地面积1.18万亩。

  到2022年3月末，济南城建剩下已收拾可出让土地约11267亩，其间华山片区6080亩，北湖片区85亩，大学科技园片区3054亩，西客站片区2049亩。跟着片区开发不断推动，可用于开发收拾的土地将不断添加。

  济南城建的地产开发事务触及自主开发和协作开发两种方法，以自主开发形式为主。现在的在建项目均为自主开发形式。

  不过，在2021下半年及2022年，济南城建旗下公司屡次出手，在西客站片区北部、腊山片区大庙屯邻近及彩石片区省委党校邻近别离摘牌2宗土地。

  依据济南城建在评级陈述中的表述“协作开发方面，公司同国内大型房地产企业联合建立置业公司，以联合摘牌的方法为下一步商业开发储藏经营性用地”，如果是协作开发一般在土地摘牌企业中就已表现，所以腊山、西客站及彩石三个项目由济南城建进行自主开发概率较大。

  2017年，济南轨道交通集团初次登上济南土地招拍挂商场舞台，拿下奥体西路一宗商业用地，开发成为轨道交通大厦。2019年，再次出手，摘牌东站邻近商业用地。

  2021年开端，济南轨道交通集团开端摘牌住所地块，张马、华山北、王府庄、盛福……到现在，济南轨道交通集团所摘牌住所用地面积已超33万方，建面到达71.7万方。

  济南轨道交通集团所摘牌土地，悉数坐落地铁沿线，土地出让收益将为地铁建造供给必定的资金支撑。

  依据济南轨道交通集团2022年评级陈述，到2021年底，济南轨道交通集团正在进行的土地开发收拾项目为张马片区、华山北片区、新东站片区和王府片区土地熟化和开发项目，以及济青高铁历城区征地拆迁项目。其间，张马片区和华山北片区前期选用协作开发形式，后于2019年撤销协作开发形式，转为自筹开发形式，并已交还前期协作方投入的土地熟化金；新东站片区和王府片区选用自筹开发形式；济青高铁历城区征地拆迁项目中，济青高铁工程历城和天桥段征迁所需资金由公司担任筹措，公司代表市政府入股济青高铁项目，行使出资人责任，不参加详细土地收拾作业，现在公司已出资结束。

  张马片区、华山北片区、新东站片区和王府片区的在收拾面积合计52767亩，估计将构成可出让面积11712亩，到2021年底，已出让土地面积1989.50亩。上述四大片区土地收拾项目总出资990.41亿元，到2021年底，已完成出资242.69亿元，需要出资747.72亿元，未来面对的出资压力较大。

  济南轨道交通集团尽管摘牌住所用地较多，但现在绝大多数都未进入开发阶段。只要坐落盛福片区的地铁上盖项目，经过济南轨道交通集团子公司 济南舜庄建造 在山东产权交易中心揭露挂牌引进1家战略出资者。终究，保利置业成功与济南轨道交通集团牵手，由保利来操 盘姜家庄TOD项目。

  未来，济南轨道交通摘牌住所地块，未来或将大概率仿效姜家庄地块，引进战投进行开发。

  从一级土地收拾到二级产品房开发，济南城投和济南城建无疑是房地产商场的深度参加者。济南轨道交通集团尽管不直接开发房地产，但土地收益作为地铁建造财物金额来历的重要弥补，对房地产商场也有着比较强的依靠。

  关于以上三大渠道公司来说，土地开发收拾前期占用资金多，又遇到房地产下行期土地出让收入下降乃至流拍，未来债款压力会非常大。

  不过，关于想持续拿地进行开发的房企来说，若不想在招拍挂中经过资金比赛的竞拍来获取土地，那么，找渠道公司做商谈协作不失为拿地的另一途径。

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